金融发展本土不动产信托投资基金存在三个制约

        ○首先是税收优惠政策的缺失 
  ○其次是监管的相关法规还未完善 

  ○再次是专业人才的缺乏 

  ○首先是税收优惠政策的缺失 

  ○其次是监管的相关法规还未完善 

  ○再次是专业人才的缺乏 

  目前,国内比较流行的房地产信托计划被认为与REITS(real estate investment trusts 不动产信托投资基金)有很多类似的地方,但在实际的运作过程中,其实两者有着本质的不同。 

  REITS是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等),将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,风险共担的一种融资模式。国内的房地产信托计划的业务模式,则是由信托公司发起设立一个信托计划,向社会大众发行,然后将募集来的资金投资到房地产行业,委托人按照信托计划中的约定来分享投资收益。两者的区别主要体现为: 

  从筹措资金的能力上看,REITS对投资人数的要求,只有下限而没有上限,对于公募的基金,投资者不少于100人,私募基金在100人以上就可以享有税收优惠。另外,5个以下的个体不能拥有超过50%的股份。这样的规定,能尽量的分散投资主体,使市场的投资风险也相应的分散,同时使REITS募集资金的规模在理论上被无限的放大。国内的房地产信托产品,要求一个信托计划不能超过两百份,两个信托计划不能同时运用于同一个法人或是独立结算的主体上,通常一个计划能募集到的资金以几千万或是1亿元至2亿元为主。此外,REITS没有最低购买金额的限制,而信托计划最低认购金额为5万元,异地发行的要求更高,达到100万元。由此不难看出,REITS的筹资能力要远高于房地产信托产品。 

  从资金的运用方式上看。目前主流的REITS是资产类的REITS,主要运作方式是股权投资,通过拥有成熟的物业,以收取租金作为主要收入,其收入与资产运作情况呈正相关。而信托产品基本上是属于债权投资,投资者与开发商的经营成果没有关系,但却要对项目的失败承担风险,收益与风险是不对称的。 

  从流通性上看,目前美国的REITS有三分之二在交易所上市,流通性极强,而信托产品是非标准化的产品,不能上市流通,显得流动性不足。 

  从管理上看,REITS发行后,将产权与资产管理权进行彻底分开,由专业的基金管理人管理,真正实现了所有权与经营权的分离。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后,进行项目投资与开发,信托公司一般不参与对项目的直接管理。 

  通过以上分析不难发现,目前国内所流行的房地产信托产品,只是在相关法规还没有完善和允许的情况下,而产生的一种过渡性的产品。目前,国内不少的企业也在积极研究REITS,有的企业打算去海外上市,把募集的资金运用于国内的房地产行业。但这种迂回的方式,只是在目前国内法律不允许发行REITS的情况下的一种权益之计。先不说国内许多项目产权上不清晰,能否满足国外监管者的要求,就是一些不同的会计准则,也是个相当麻烦的问题,REITS是对透明度要求很高的。再者,海外投资对国内房地产行业认知不足,相应所要求的预期报酬率也会高一些,这样在募集上也会有些困难。所以,从长远看,发展本土的REITS才是解决问题的根本。 

  发展本土REITS乃大势所趋,但是,目前至少还存在三个制约因素: 

  首先是税收优惠政策的缺失。REITS在美国发展的最为成熟,其中一个重要的原因是美国对REITS的税收政策,根据《1960年美国国内税收法案》规定,如果REITS将每年盈余的大部分以现金红利方式回报投资者,则无需缴纳公司所得税,这就避免了对REITS和股东的双重征税问题。同样,亚洲做REITS相对成功的新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITS的架构在新加坡上市,为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括:免除个人投资者于新加坡REITS分红的所得税;免除新加坡REITS物业出售的印花税;对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓励下,REITS才能吸引更多的投资者。目前,我国还没有这方面的优惠税收政策出台,对于营业税、租赁税等的征收,表现出政府不鼓励长期持有基金的态度,这会在很大程度上削弱REITS的竞争力。 

  其次是监管的相关法规还未完善。REITS由于其运作流程设计比较复杂,本身不可以直接经营管理所属的资产,要委托专门的管理机构管理,具有双重代理关系,这样进一步加大信息不对称的程度,而且由于REITS的投资领域被要求限制在房地产及相关领域,其透明度远不如证券市场,其价值的确定、财务状况等难以被真正的了解。这些都对监管提出了更高的要求,需要进一步的完善现有的法律监管体系,以保证REITS的健康运行。 

  再次是专业人才的缺乏。REITS的高收益与低风险,很大部分来自于专业的管理,这类的管理人需要是房地产业的专才,也需要精通金融知识,目前我国房地产信托行业还处于初级的发展阶段,管理人员以房地产专业人士居多,他们的金融操作能力普遍较弱,复合型人才欠缺。人才的培养是个较为缓慢的过程,在发展初期,国内企业应该多跟国外企业合作,借助其管理团队运营,同时培养自己的团队。同时改善自身的报酬激励机制,大力引进国外的人才,特别是那些有海外工作经历的留学生。

 

华宸信托有限责任公司
2008-1-4