《华宸•金诚(1302)号—呼和浩特颐高数码广场租金收益权转让项目集合资金信托计划》信托资金管理报告(2017年一季度)

尊敬的受益人:
        华宸信托有限责任公司于2013年9月18日设立了“华宸•金诚(1302)号-呼和浩特颐高数码广场租金收益权转让项目集合资金信托计划”(以下简称“本信托”)。作为受托人,现就本信托成立至2017年3月31日的信托事务向受益人报告如下,并为报告中所载资料的真实性、准确性和完整性负责。报告书中的内容由本信托的受托人负责解释。
一、信托计划概要
1、信托计划成立日:2013年9月18日
2、信托计划规模:人民币20,000万元
3、信托计划期限:48个月,满24、36个月可申请赎回
二、信托财产专户开立情况
在信托计划成立前,受托人为本信托开立了信托财产专户,开户银行为建行呼和浩特日信支行、账号为1500 1706 6800 5250 6452。
三、信托资金的运用
受托人将本信托计划募集资金集合运用,用于受让内蒙古龙海房地产开发有限公司持有的呼和浩特颐高数码广场未来16年(2013年9月—2029年9月)的租金收益权。资金将用于鼎盛华世纪广场项目一、二期公寓及写字楼的装修和呼和浩特颐高数码广场的重新装修。受托人以信托存续期内颐高数码广场的租金收入及内蒙古龙海房地产开发有限公司子公司内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司开发的鼎盛华世纪广场的经营收入与其他收入作为信托利益的来源,扣除受托人报酬及相关费用后,向受益人分配信托利益。信托计划期限届满,内蒙古龙海房地产开发有限公司回购租金收益权。信托计划资金的运用完全按照信托文件的要求正常进行。
内蒙古龙海房地产开发有限公司(以下简称龙海公司)成立于1997年10月31日,注册资本8,000万元人民币,注册地址为呼和浩特市新城区中山东路8号。经营范围包括房地产开发、经营。法定代表人蔚然青。房地产企业开发资质为贰级。该公司已经开发的房地产项目有呼市“龙海大厦”项目、“八一市场”改扩建项目、“聚龙公寓”住宅项目、“波士名人国际”项目和海南三亚市“玉海国际渡假公寓”项目。
截止2016年02月29日,内蒙古龙海房地产开发有限公司总资产930,654,247.29元,总负债221,969,241.37元,所有者权益708,685,005.92元。
四、信托计划的管理
1、受托人根据《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》为本信托计划开立了专门的信托财产账户,建立了单独的会计账户进行管理和核算。
2、受托人在信托计划的管理过程中恪尽职守,履行了诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,制订了一系列制度,并根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位,以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡。
3、截止2017年3月31日,信托计划资金无任何挪用情况发生,项目按照有关信托文件运行正常,且没有发生能够影响信托财产安全及受益人利益的其他情况。
五、信托财产及收益情况
截止2017年3月31日,本计划信托资产总计216,114,236.19
元,其中货币资金16,114,236.19元;信托负债合计为0.00元;信托权益合计216,114,236.19元,其中未分配利润16,114,236.19元。受托人管理信托财产产生的信托收入累计114,778,615.64元。应由信托财产承担的费用为32,971,289.41元,其中:受托人报酬32,702,500.00元;银行结算费1,729.40元;银行服务费150,000.00元;资料印刷费51,510.01元;律师咨询费5,000.00元;其他费用60,550.00元。已分配信托收益65,693,090.04元,未分配利润16,114,236.19元。
六、信托计划的风险防范措施
1、政策风险防范
受托人会积极关注国家的法律政策变化、宏观调控措施以及市场变化走向,提出并实施具体的风险控制措施,以降低法律与政策变化给信托财产造成的损失。
2、经营及市场风险防范
受托人在信托存续期间会密切关注宏观经济情况,定期与不定期与龙海公司进行沟通,对鼎盛华世纪广场的销售情况进行动态跟踪,及时向委托人和受益人披露影响信托财产安全的必要信息。
按照信托计划交易架构设计,在信托计划存续期限内,信托收益来源为颐高数码广场的租金收入及其鼎盛华世纪广场的销售收入、鼎盛华世纪广场的租赁收入等,除用于公司运营及归还其他金融机构借款利息及本金外,剩余部分用于支付租金收益权收益及回购租金收益权回购款。
由于近几年宏观经济形势对房地产行业的持续影响,房地产企业的主要现金流来源即销售回款和银行贷款长期受限,直接导致销售回款速度减缓,银行贷款审批困难,对企业的现金流、正常经营和发展造成了一定影响。
受整体经济环境的影响,鼎盛华地产实际回款速度比信托计划成立时的预计速度推迟近2年;颐高数码广场和红星美凯龙商场两处出租物业的租金收取情况较信托计划成立时的预计数也有所减少。
在销售回款减速、租金收取减少、融资渠道受限的情况下,为了更好地缓解资金压力,鼎盛华地产对计划自持的二期商业裙楼进行业态升级改造,将1—2层分割出外商铺和内商铺用于对外销售,预计总销售额达5亿元左右,回款时间是2017年至2018年。此外,龙海地产当前对波士名人国际物业部分采取自持方式,如果信托计划期限届满时现金较为紧张,受托人可督促龙海地产销售部分自持物业资产,以保证信托资金的顺利退出。
3、抵押物贬值及变现风险防范
抵押物全部为已取得房屋所有权证的商业房产,其中波士名人国际地理位置相对优越,周边商业氛围较浓。全部抵押物市场评估价值合计为617,776,859.00元,抵押率为41.76%。按此抵押率折算的价格处置抵押物,处置难度相对较小,即使抵押房产出现一定程度的贬值,按抵押价格处置抵押房产仍然可以保证信托资金的安全。因此,抵押房产贬值导致信托资金难以退出的风险较小。
4、交易对手信用风险防范
龙海公司与受托人合作多年,属于受托人的优质客户,在历次合作中都保持了良好的信用。另外龙海地产以波士名人国际广场最有价值的商业部分提供了抵押担保,如不履行合同,违约成本较高,综合判断交易对手的信用风险较小。
为防范龙海地产的信用风险,受托人将按照信托行业相关规定以及信托文件约定对龙海地产进行跟踪调查、定期与不定期检查龙海地产经营情况,并及时采取相应措施,严密防范龙海地产的信用风险。
5、不可抗力风险防范
受托人对因不可抗力事件造成的信托财产的损失不承担责任,但在发生不可抗力事件时,受托人将采取必要的措施尽量减少或避免不可抗力事件带来的损失,并及时向受益人披露。
七、信托经理情况
受托人指定下列人员为本信托计划的信托经理:薛皎。

 

华宸信托有限责任公司
2017-4-19