《华宸•青岛裕龙檀顶山项目特定资产收益权集合资金信托计划》信托资金管理报告(2017年一季度)

 

尊敬的受益人:

华宸信托有限责任公司于201624日设立了“华宸·青岛裕龙檀顶山项目特定资产收益权集合资金信托计划”(以下简称“本信托”)。作为受托人,现就本信托成立至2017331日的信托事务向受益人报告如下,并为报告中所载资料的真实性、准确性和完整性负责。报告书中的内容由本信托的受托人负责解释。

一、项目运行情况

1、概况

成立日:201624日。

信托规模:人民币28920万元,分3次发行。

募集期数

金额(万元)

期限

成立日

到期日

状态

1

17,140

8,930

1

2016.02.04

2017.02.04

已结清

8,210

2

2016.02.04

2018.02.04

未到期

2

6,240

2016.03.02

2018.02.04

未到期

3

5,540

2016.03.08

2018.02.04

未到期

合计

28,920

/

/

信托期限:24个月,如延长期限需召开受益人大会表决。

至检查日,项目1年期贷款本息已全部结清,剩余本金19990万元。

2、用途

信托资金用于受让永基空间在青岛市开发并持有的裕龙·檀顶山项目在建工程以及对应土地的特定资产收益权,资金用于永基空间在青岛市开发的“裕龙·檀顶山”项目(原拜泉路片区项目)的开发建设工作。

3、项目工程进度

项目规划总用地面积为2.45万平方米,总建筑面积18.8万平方米。共5个楼座,分4栋住宅楼782户与1栋写字楼,车位1087个。

至检查日,项目已全部完工,预计6月份通过验收并交房。

4、资金使用情况

该项目信托资金于201625-310日期间通过华夏银行青岛分行监管账户分4笔划转给项目建设单位“青岛东雍经济发展有限公司”,资金流向严格按照合同约定划转。

5、信托财产专户开立情况

在信托计划成立前,受托人为本信托开立了信托财产专户,开户银行为中国银行呼和浩特市大学东路支行,账号为150844779709

二、融资主体基本情况及高管变动情况

青岛永基空间建设有限公司是一家民营房地产开发企业,是由裕龙集团有限公司全资成立的项目公司,负责开发青岛拜泉路片区改造项目。公司于2011年成功竞拍位于青岛市北区(原四方区)重庆南路45号地块,并为该地块开发进行准备前期工作。公司于2010年取得房地产开发暂定资质证书,但其股东裕龙集团具备多年的地产开发经验,取得房地产开发二级资质证书。房地产开发业务一直都是裕龙集团有限公司的重要业务板块,多年来裕龙集团开发了包括裕龙科技公寓、裕龙大厦、裕龙国际中心等多个标志性楼盘,累计开发面积超过70万平米,积累了丰富的地产开发经验。

企业为扩大生产力,考虑到后期承接工程方向不仅局限于地产类型,现有的企业名称已不能满足后期企业发展方向,公司于2016315日在工商局进行了名称变更,企业更名为“青岛永基空间建设有限公司”,经营范围不变,相关信息可登陆工商局网站查询,企业名称变更后原债权债务关系延续不变,未对本信托项目产生兑付风险的影响。

公司内部股东及高管人员未有变动。

三、融资主体的财务状况

青岛永基空间2012年初竞拍土地成功后,项目开始进入建设期。201612月末货币资金余额1587万元,主要是销售回款沉淀,预付帐款余额4087万元,全部为预付工程款,存货126846万元,主要为项目土地出让金、印花税、拆迁补偿费等。预收帐款全部为销售房款,借款科目中全部为信托贷款。由于企业为项目公司,目前项目尚未交付,预收帐款未计入利润,因此企业利润表为负数。

截至2017331日,企业报表显示企业总资产为132784万元,负债86798万元,所有者权益45986万元,较年初未有较大变动,其担保人裕龙集团总资产为795401万元,负债441596万元,所有者权益353805万元。

四、项目销售情况

裕龙檀顶山项目经网上房地产查询,至检查日,项目销售情况如下(统计未含办公楼):

 

 

 


五、抵押物状况

抵押物为项目在建工程,其中住宅306套,办公楼23套,商业网点53套,合计抵押面价83315.56㎡,评估总价71378.02万元。

随着项目销售的不断推进,企业陆续向我司提出部分撤押申请,按照《抵押合同》及《抵押合同补充协议》相关条款的约定,我司已累计撤押4次,本息抵押率由最初的48.46%将至31.14%

根据周边中介及网上二手房报价汇总,该楼盘售价近一年内呈现上升趋势,最新均价为15862/平米,该售价相对周边楼盘“理工大学”16657/平米和青岛市平均售价18290/平米明显偏低,该楼盘后期升值空间巨大。

六、信托计划的管理

1、受托人根据《信托公司管理办法》及《信托公司集合资金信托计划管理办法》为本信托计划开立了专门的信托财产账户,建立了单独的会计账户进行管理和核算。

2、受托人在信托计划的管理过程中恪尽职守,履行了诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,制订了一系列制度,并根据信托业务的需要设置了不同的部门和岗位,以实现各部门、岗位间的相互监督和制衡。

3、截止2017331日,信托计划资金无任何挪用情况发生,项目按照有关信托文件运行正常,且没有发生能够影响信托财产安全及受益人利益的其他情况。

七、信托财产及收益情况

截止2017331日,本计划信托规模总计19990万元,受托人管理信托财产产生的信托收入累计3855.2万元。

八、信托计划的风险防范措施

1、项目政策风险分析

国家货币政策、财政税收政策、产业政策、投资政策及相关法律、法规的调整与变化,都可能影响到受托人对地产行业发展趋势的判断。

集团地产板块的经营模式较为成熟,经营风险较小,受国家产业政策、房地产政策和监管政策的影响较小。

2、项目市场风险分析

裕龙•檀顶山项目位于青岛市市北区重庆南路和山东路交界处,地处市北核心区段,项目周边环境良好,交通便利,山东路和重庆南路均为青岛市交通主干道,邻近原四方区人民政府和海伦路社区,周边生活娱乐配套齐全,适合居住和商业办公。项目以刚需户型为主,自开盘以来销售火爆。

另外,由于集团拥有较为成熟的经营模式,商业业态布局、人流流向安排等较为合理科学,积聚了大量人气。周边机构、住宅小区、银行、学校、商业店铺等较为集中,为商业广场的客流量提供了有利的保证。为了适应周边消费群体及商业需求,该商业定位为大众百货零售店。众多国内知名百货、餐饮及娱乐品牌入驻购物广场,推动其成为现代化的新型一站式消费购物中心。综合来看,该项目市场风险较小。

3、担保风险分析

抵押物地理位置优越、交通便利,周边商业、商务、文化气息浓厚,具有不可复制性。项目形态完整,产权清晰,升值潜力巨大。分析认为抵押担保较为可靠,变现能力较强。该抵押物评估价值适中,抵押率较低,抵押物的处置风险较低。

另外,由永基空间建设母公司裕龙集团有限公司提供连带责任保证。裕龙集团经过多年发展,品牌已基本建立,发展愿望强烈。综合分析,认为裕龙集团有限公司担保违约成本较高,信用风险较低。

九、信托经理情况

受托人指定下列人员为本信托的信托经理:李伟、王小康。

 

华宸信托有限责任公司
2017-6-6